2023房地產估價師《理論與方法》預測題答案
在學習和工作的日常裏，我們都可能會接觸到試題，試題可以幫助學校或各主辦方考察參試者某一方面的知識才能。還在為找參考試題而苦惱嗎？以下是小編為大家整理的2023房地產估價師《理論與方法》預測題答案，歡迎大家分享。
房地產估價師《理論與方法》預測題答案 1
試題
1、在實際估價中，下列求取淨收益A的方法，最合理的是( )。
A、過去數據簡單算術平均法
B、未來數據簡單算術平均法
C、過去數據資本化公式法
D、未來數據資本化公式法
2、報酬率的表達式為( )。
A、投資回報/所投入的資金
B、投資回收/所投入的資本
C、(投資回報+投資回收)/所投入的資金
D、(投資回收-投資回報)/所投入的資本
3、某房地產估價師採用累加法求取報酬率，其中安全利率為5%，投資風險補償率為1%，管理負擔補償率為0.1%，投資帶來的優惠率為2%。則報酬率是( )。
A、4.1%
B、5.1%
C、5.9%
D、6.1%
4、下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是( )。
A、毛租金乘數法
B、潛在毛收入乘數法
C、有效毛收入乘數法
D、淨收益乘數法
5、( )是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數來求取估價對象價值的方法。
A、毛租金乘數法
B、潛在毛租金乘數法
C、有效毛收入乘數法
D、淨收益乘數法
6、某收益性房地產共5年收益期，報酬率為10%，未來5年的淨收益預測分別為5000、5250、5600、5850、6500，收益現值為57447.17元。則其資本化率為( )。
A、8.3%
B、8.5%
C、8.7%
D、8.9%
7、下列有關直接資本化法的優缺點，表述錯誤的是( )。
A、直接資本化法不需要預測未來許多年的淨收益
B、直接資本化法的計算過程較簡單
C、直接資本化法的資本化率或收益乘數能較好的反映市場實際情況
D、直接資本化法對可比實例的依賴性較差
8、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為( )。
A、8.8%
B、10%
C、18%
D、18.6%
9、某宗房地產的年淨收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.08。則該宗房地產的價格為( )萬元。
A、22.0
B、22.5
C、23.0
D、23.5
10、某宗房地產每年淨收益為800萬元，建築物價值為3000萬元，建築物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產的價值是( )。
A、6250
B、8000
C、9250
D、10000
答案與解析
1、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是淨收益流模式的確定。在過去數據簡單算術平均法、未來數據簡單算術平均法和未來數據資本化公式法中，最合理的是未來數據資本化公式法。
2、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質。報酬率=投資回報/所投入資金。
3、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的'是報酬率的求取方法。報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。
4、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是收益乘數法的種類。潛在毛收入乘數，是沒有考慮空置和運營費用差異的，是最理想的狀態下的毛收入，實際上達不到;有效毛收入乘數，則是充分考慮了空置和租金損失的情況。可以從字面進行理解，幫助解題。
5、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是收益乘數法的種類。有效毛收人乘數法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數來求取估價對象價值的方法。
6、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區別和關係。資本化率是第一年的淨收益與其價值的比率=5000/57447.17=8.7%。
7、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法對可比實例的依賴性較強。
8、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數×分期償還額=貸款總額，月抵押貸款常數=2.028%，年抵押貸款常數=2.028%×12=24.33%，綜合資本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。
9、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是投資組合技術。購買者要求的税前現金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)，該宗房地產價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬元)。
10、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是剩餘技術。土地價值=(800-3000×10%)/8%=6250(萬元);該房地產價值=土地價值+建築物價值=3000+6250=9250(萬元)。
